成功案例

success case

房屋买卖纠纷
案例详情

【案情简介】

        原、被告于2018年7月30日签订房屋买卖合同,约定原告购买被告位于北市市朝阳区某小区601号房屋(以下简称601号房屋),成交价368万元。原告就此已付被告定金10万元,并支付居间代理费80960元、保障服务费14720元。根据合同约定,被告应于2018年12月31日办理601号房解押手续,但被告逾期至2019年2月27日才办理完毕,原告以此为由,起诉到人民法院,要求法院解除601号房屋买卖合同,并返还原告事先支付的10万定金,赔偿原告居间代理费、保障服务费,以及支付违约金。

       耿丽丽律师作为被告的委托代理人不同意原告的诉讼请求,并针对该房屋买卖合同纠纷提出反诉。要求法院确认被反诉人违约在先并解除该房屋买卖合同,要求被反诉人返还反诉人已经支付的4000元房屋补偿,同时主张被反诉人承担违约责任,支付违约金1035120元。

       经法院审理查明:原告(被反诉人)李某与杨某在2018年7月22日,在第三方某房地产经纪有限公司的居间下,签订了《房屋买卖合同》及《补充条款》,约定在李某支付完10万元订金后,杨某需在2018年12月31日前办理完毕房屋解抵押手续,双方再共同网签房屋买卖合同,买受方交款,出卖方过户。合同同时针对户口迁出及物业费的缴纳保证金进行了约定。2018年12月31日,由于杨某自身的原因,不能在合同约定的时间内办理完毕房屋解抵押手续,进而影响了房屋买卖的进度。杨某对此深表歉意,积极与李某进行协商,李某对此也颇有怨言,但念及各方皆不是出于故意,且事出有因,同意了杨某对于延迟履行的要求,并与地产经纪人联系,2月11日三方共同对于合同变更事宜进行了协商并形成了新的变更协议。三方共同约定,合同的履行期由2018年12月31日延长到了2019年3月15日前。李某因春节期间不在京,指示经纪人先找杨某先行签署,等李某回京后再签字,杨某后在该变更合同上签字。2018年2月27日,杨某办理完涉案房屋的解抵押手续后立即与经纪人联系,告知相关事宜,地产经纪人于2月28日与李某微信联系,告知其解抵押办理完毕,可以开始办理网签预约,李某不置可否。后经纪人预约了网签。3月10日,经纪人再次与李某联系,李某以忙碌为由搪塞,没有回应。2月22日,李某于北京市朝阳区法院提起诉讼,状告杨某在房屋买卖合同中违约。

【代理意见】

1、关于变更协议书的法律效力问题

      在李某与杨某妻子的聊天记录、经纪人的聊天记录中其虽颇有怨言,但并没有表现出不履行合同的意思。而是与杨某方面耐心协商,对于相关细节,杨某、李某、地产经纪公司三方通过协商,达成了新的一致意见,并形成了《变更协议书》,说明三方对于合同的履行已经形成了新的合意。李某虽然没有在合同上签字,但是他指示经纪人先让杨某签字,等自己回京后再签,这样的行为已经能够证明李某有履行《变更协议书》里相关内容的意思,同时李某收到杨某方给付的4000元人民币补偿金,证明李某明确表示按照变更协议履行。 变更协议签字后,杨某已经按照《变更协议书》里的内容开始履行,并在约定的期限前办理完了房屋解抵押手续。2019年2月28日(详见李某与经纪人)李某主动要求经纪人把解押的证明照片发过去进行确认,这一行为也证明其也在按照变更协议约定的日期行使权利。第三方地产经纪人也依照合同约定,在约定的期限内申请了网签,并积极通知双方当事人办理网签的日期。

      代理人认为,通过被告提交的杨某爱人与李某协商关于延期的微信聊天记录、李某收取的关于4000元补偿的凭证、证人(本案房屋交易的经纪人)当庭的证言及经纪人当庭播放的与李某的聊天记录,能形成完整的证据链条,证明变更协议书是三方协商一致的结果,是对延期解抵押、办理网签、办理物业交割、办理产权变更等事宜的确认。变更协议书中杨某签字、第三方公司盖章,童江2月11日下午16时31分与经纪人的微信聊天记录证明对变更协议书没有异议,并表示分别签日期都可以,故李某是否签字不影响变更协议已经生效并实际履行的事实。 

根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定:“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”现杨某与经纪人已经按照合同的约定履行了主要义务,并且李某没有明示或默示的反对,即为默认了该行为,该《变更协议书》已经成立。其中约定的相关条款也取代了之前签订的《房屋买卖合同》及补充协议的相关条款。

2、李某违反诚信原则,即没有与被告及第三方经纪公司协商的情况下提起本案之诉构成根本违约。

2019年2月11日三方达成变更协议的合意,2019年2月28日根据李某的要求经纪人把杨某办理解抵押的事实给李某进行确认,2019年3月7、8号经纪人约李某办理网签签字及变更协议书补签字,在这个过程中李某从没有提出不想买涉案房屋的任何意识表示,只是对签字一事以时间不便不由进行拖延,在这个期间李某却私下于2019年2月22日向人民法院提起本案之诉。代理人认为本案的证据及客观事实均充分证明李某已经根本违约。 

      《合同法》第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

故请求法庭依据本案的客观事实结合证据材料,驳回原告的全部诉讼请求,支持杨某的的反诉请求。

【判决结果】

      通过对事实的认定,并结合双方提供的证据材料,以及证人证言,本院认为,原、被告就601号房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。现双方均同意解除合同,本院对此不持异议。就合同违约方,现被告提交了双方微信聊天记录,结合证人证言,可认定原被告就合同延期履行已达成合意,原告并收取被告给付的延期赔偿金4000元,被告亦信赖于该延期协议办理了解押手续。原告虽主张其未在《变更协议书》中签字,但该延期协议不以书面协议为形式要件,且原告于签订协议当天与中介公司、被告均存在沟通,但均未提出异议,原告表示其未同意延期,本院难以采信。现原告明确表示不同意履行合同,并拒绝签订网签,致合同解除,应就此承担违约责任。就原告第二项诉讼请求,现被告已主张给付违约金,本院予以支持。就原告第三、四项诉讼请求,如上所述,本院难以支持。就被告第一项反诉请求,考虑到被告确构成延期,本院难以支持。就被告第二项反诉请求,被告提交证据难以认定其已存在相关经济损失,且被告确存在延期情形,就此本院酌情判定原告给付违约金35万元。

       综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定,判决如下:

       一、解除原告(反诉被告)李某与被告(反诉原告)杨某就位于北京市朝阳区革某小区601号房屋签订的房屋买卖合同。

      二、被告(反诉原告)杨某于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)李某已付定金十万元。

      三、原告(反诉被告)李某于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)杨某违约金三十五万元。

      四、驳回原告(反诉被告)李某的其他诉讼请求。

      五、驳回被告(反诉原告)杨某的其他反诉请求。

      如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费21064元,由原告(反诉被告)童某负担(已交纳)。反诉费7076元,由原告(反诉被告)童某负担3275元(于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)杨某某),由被告(反诉原告)杨某某负担3801元(已交纳)。

【案例评析】

      在该案中,房屋买受人以提起诉讼的方式明确表示不履行房屋买卖合同,并要求房屋出卖人返还定金并支付在履行合同中支出的中介费、服务费等相关费用,并要求房屋出卖人支付违约金。但结合双方在房屋买卖合同履行过程中产生的相关证据材料及证人证言可知,双方已针对原房屋买卖合同中出现的履行问题及时进行了沟通,在居间人的协调下,已就不能及时履行部分进行延期这一事实达成了一致意见,虽然该延期履行的补充协议没有经过房屋购买人的签字,但法院认为该协议的达成不以形成书面材料作为形式要件,进而认为双方已经就延期履行达成一致意见。况且,房屋出卖方以及居间方已经就补充协议约定的相应内容开始履行。房屋买受人以未签订为由,不承认新达成的延期履行补充协议,进而起诉要求出卖人承担房屋买卖合同的违约责任,人民法院不予支持,并最终认定房屋买受人具有违约行为,承担合同违约责任。

【结语和建议】

      此案虽个案,但具有典型意义。现实生活中,房屋买卖交易非常普遍,伴随的房屋买卖纠纷也日益增多,为更好的保护自身的合法权益,建议当事人依法进行房屋买卖,签订合法有效的《房屋买卖合同》,并严格按照当地房屋交易流程办理。在房屋交易的过程中,保留好所有的证据材料,以便日后维权。切不可贪图小利,因小失大,悔之晚矣!


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